Aktualisiert am 27 Januar, 2023 von Ömer Bekar
Bei einer Abmahnung im Kontext des Mietrechts handelt es sich um die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Grundlage für die Aufforderung sind die vertraglich vereinbarten Pflichten. Durch die Abmahnung erhält der Abgemahnte die Möglichkeit, die angedrohten Konsequenzen zu vermeiden, kommt er der Aufforderung nicht oder nicht rechtzeitig nach, kann der Abmahnende die benannten Folgen verwirklichen und unter anderem eine Kündigung aussprechen.
Abmahnung gegen den Mieter hier erstellen
Ohne Kosten und ohne Anmeldung
Die 4 Inhalte einer Abmahnung im Mietrecht
Es gibt einige Fälle, bei denen mindestens eine vorausgehende Abmahnung zwingend vorgeschrieben ist. So ist eine Abmahnung die Voraussetzung für eine Kündigung wegen Vertragsverletzungen und für eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache. Dabei muss eine Abmahnung einige grundlegende Elemente enthalten. Hierzu gehören:
1.) die Namen aller Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, als Empfänger,
2.) das Datum, an dem die Abmahnung verfasst wurde,
3.) die konkrete Angabe des Sachverhaltes, durch den der Abgemahnte gegen die Vertragsvereinbarungen verstoßen haben soll, eventuell unter Angabe von Zeugen, je nach Sachverhalt eine angemessene Frist, um die beanstandete Pflichtverletzung zu beseitigen sowi
4.) die Androhung von rechtlichen Konsequenzen und die Nennung der Folgen, mit denen der Abgemahnte rechnen muss.
Die Besonderheiten bei einer Abmahnung im Mietrecht
Grundsätzlich schreibt das Mietrecht keine besondere Form für Abmahnungen vor. Das bedeutet, eine Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich ausgesprochen werden, allerdings erfolgt eine Abmahnung aus Beweisgründen üblicherweise schriftlich. Zudem schreibt das Gesetz nicht vor, wie viele Abmahnungen notwendig sind, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Letztlich kann es also ausreichen, wenn im Vorfeld nur eine einzige Abmahnung erfolgt. Eine Besonderheit im Mietrecht besteht darin, dass der Abgemahnte nicht gegen die Abmahnung vorgehen kann. Anders als beispielsweise im Arbeitsrecht kann er also selbst eine aus seiner Sicht unberechtigte Abmahnung nicht für nichtig erklären lassen. Die Rechtsprechung begründet dies damit, dass eine Abmahnung die Rechte eines Mieters nicht verletzt und dem Vermieter keinen sogenannten Beweisvorsprung verschafft. Kommt es nämlich zu einem Rechtsstreit und der Mieter bestreitet die Vorwürfe, muss der Vermieter trotz Abmahnung beweisen, dass sich der Mieter vertragswidrig verhalten hat.
Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung
Es gibt viele unterschiedliche Gründe, weshalb eine Abmahnung ausgesprochen werden kann. Zu den häufigsten Gründen für Abmahnungen an Mieter gehören der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache oder Verletzungen der Obhutspflicht, beispielsweise in Form von Lärm, unerlaubter Haustierhaltung, Untervermietung oder Beschädigungen, sowie unpünktliche oder ausbleibende Zahlungen der Miete oder der Betriebskosten. Die möglichen Rechtsfolgen sind dann eine fristgerechte oder eine außerordentliche Kündigung. Mieter sprechen Abmahnungen gegenüber dem Vermieter am häufigsten wegen erheblichen Mängeln aus. Im Rahmen einer solchen Abmahnung muss jedoch eine angemessene Frist gesetzt werden. Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist erst dann möglich, wenn der Vermieter die Mängel innerhalb der Frist nicht beseitigt hat und auch keine andere Einigung erzielt werden konnte.
Muster für eine Abmahnung an den Mieter
Sehr geehrte/r Herr / Frau (Name),
leider sehe ich mich dazu gezwungen, Sie in Ihrer Eigenschaft als Mieter der Mietsache (Wohnungsnummer, Anschrift) abzumahnen.
Das Ihnen vorgeworfene, vertragswidrige Verhalten besteht darin, dass (genaue Beschreibung des Sachverhalts, wenn möglich mit Angabe von Zeugen, z.B. unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung der Wohnung, Nutzung der Wohnung zu anderen Zwecken, Lärmbelästigung oder Beschädigung und Verunreinigung des Treppenhauses).
Ich fordere Sie hiermit dazu auf, ein solches Verhalten mit sofortiger Wirkung und in Zukunft zu unterlassen. Sollte ich feststellen, dass sich eine derartige oder vergleichbare Verletzungshandlung wiederholt, werde ich dies zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis zu kündigen.
Mit freundlichem Gruß,